‘98上海房产市场营销策划将步入新高

1278761760 · 发表于 2018-8-12 21:56:25

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申城楼市几经春秋，又昂首迈入新的一九九八年。回眸上海房产市场的
波澜起伏，新老楼宇的冷热不均，以及一些个案的昙花一现，其间种种迹
象，无不令业内人士凝思深省。
毋庸置疑，上海楼市经过几年的运作，众多发展商已开始以理性务实的
眼光来审视房产营销策略的重要价值，他们从营销策划的成功范例中亲眼目
睹其深刻的涵意，已摒弃了前些年视营销策略为虚妄的片面观点。上海房产
营销发展至今，出现了许多优秀的营销方案，如早期的“按揭营销”、“定
向营销”、“承诺营销”，以及近期的“用租房的钱买房”、“物业管理营
销”、“绿化营销”和“无形资产有形赠送”、“承诺提前兑现”等成功方
案，林林总总，举不胜举。营销策划的操作过程已从单一趋向全面，从简单
服务趋向注重内涵，从杂乱无章趋向规范有序，波及面更加广阔且向纵深渗
透。
97年涌现出一些极具轰动性的营销案例，给申城楼市带来了意想不到的
惊喜。具有代表性的如：静安地产集团“众安公寓”的“承诺提前兑现的实
力开盘”；新黄浦集团“平江小区”的追加附加值，“提高居住质量、降低
生活成本”和“直销置换”方案；“明佳苑”的“提高品质，建立跨世纪物
业管理新模式”；“锦秋加州花园”的“异国风情连体别墅”；“上海新加
坡”的“立体式销售方案”；以及“益民公寓”的“断臂壮举”。无一不是
营销策划的成功思路在各个楼宇的集中、高度体现。可以这样认为，房产市
场的竞争，就是楼盘之间的竞争，而楼盘间的竞争，说到底就是其营销策略
优劣之的综合竞争，谁能高屋建瓴，把握全局，制订切实可行的优秀营销方
案，就能立于不败之地。
营销策略有效地促进了房产市场的健康发展，这已成为无可争辩的事
实。而营销策略本身也日趋成熟规范，是房产领域一个重要组成部分。房产
营销大致可分三大区域：一、存量房屋盘活的营销，即通过重新塑造，营造
一个新概念，以再现附加值；二、新楼盘开盘的营销，根据实情，发掘潜
能，从而树立品牌；三、尚未开发地块的营销，将营销整体思路预先渗透其
中，进行全方位的前期系统策划。从整体分析，第一区域营销策划，是生米
已煮成熟饭，通过新的营销策划，变被动为主动，其中也不乏成功的案例，
但终属权宜之计。第二区域的营销，是米已下锅，大局已定，想依凭新颖独
特的营销思路，发掘个案的内潜力，从而营造出一个崭新的楼宇品牌，其一
鸣惊人成功之举亦不在少数，然而，还属后天补救之策。只有第三区域的营
销，才是兵马未动，粮草先行。楼宇未造，策划在先，所谓“运筹帷幄之
中，决胜千里之外”。一开始就掌握主动，从选择地块、价格设定、设计造
型、生活配套、乃至物业管理等一系列方面早已酝酿已久，全局在胸。这是
房产营销策划的最高境界，也是衡量房地产市场规范与否的重要标志。
可以预计，98年的房地产市场将更趋规范化、合理化、细分化，营销策
划也更趋科学化、系统化，步入新的更高层次。发展商在审时度势的同时，
更加注重整体的营销策略，专业的营销策划公司也将更加重视自身的品牌塑
造，而广大消费者则更关心的是商品房是否真正物所值。只有在既满足广大
消费者的有效购房需求，又不损害发展商根本利益的前提下，上海房屋空置
量才能根本得以解决，这需要政府、发展商、策划公司和专家学者的共同努
力。
（作者：）

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