浅析当今形势下房地产企业营销策划的发展和完善

SamuelSat · 发表于 2018-8-12 22:09:29

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近几年来，随着房地产行业的不断发展与扩大，房地产的营销策划逐渐成为一门房地产行业中的新兴学科，在经历了各种各样的成功与失败的实践中不断深究与完善，形成了集丰富与多样化于一身的房地产营销与策划专业。由于房地产市场的波澜起伏，以及国家宏观调控政策的频频出台，使得房地产市场竞争加剧，房地产行业进入了激烈竞争的时代，土地资源日益减少，房地产的营销策划变得尤为重要。在新的房地产发展的形势下，营销策划的理论研究与房地产领域的发展息息相关。本文就新形势下的房地产营销策划研究进行了简单的阐述。
一、房地产营销策划的发展现状
中国现代房地产行业的兴起，是近二十年才慢慢形成的，起始于20 世纪80 年代初，由于改革开放的发展，随着国家实行房屋商品化政策，改革新的住房制度和土地制度，中国的房地产行业在我国才开始慢慢起步。但是这二十多年来的房地产的发展来势凶猛，虽有一波三折，但极富有生命力，一度为世人所瞩目。
20 世纪90 年代，随着深圳的房地产行业对香港房地产业的学习，深圳房地产行业商慢慢兴起了自己的黄金时代。房地产的市场需求完全取决于市场住宅的供给，根本不需要营销，也无所谓营销策划的相关工作。1992 年以后，随着房地产市场的逐渐壮大，房地产企业的竞争日趋激烈，导致好的房子不一定卖得出去，更不一定有好的价格，于是就产生了营销策划这一学科。在以后的几年里又逐渐产生了“概念营销”，但是由于住房制度的改革，各类住宅产品的供应增加，这种形形色色的概念营销逐渐被“精细化营销”、“全程营销”等所代替，成为现在的房地产营销策划战略。
在新形势下，房地产的营销策划工作又赋予了新的、更广阔的内涵，营销策划在新形势下主要分为三个阶段进行。第一阶段是前期的定位策划，首先定位策划确定房地产项目的主要消费者群体，再分析所针对消费者群体的心理要求与愿望，来进一步确定房地产项目的户型大小、基础设施配、套建筑风格等项目细节。第二阶段是销售过程中的推广营销策划：根据第一阶段营销策划的效果，制定出独具特色、适合销售的销售营销策划，以利于第二阶段项目能够顺利的进行。最后，销售后期的营销策划：项目的收尾阶段，必定会留下一些难以销售的户型，结合整体的住宅情况，拟定出一套适合难销售户型的营销策划，为其制造出靓丽的销售卖点。
二、房地产营销策划的特征
房地产营销策划就是针对房地产开发项目的具体情况，灵活的设计并运用科学规范的市场策划。房地产营销策划必须以概念设计为核心，要求灵活运用各种策划手段，按照一定的程序，组织可操作性的实施方案。具有地域性、系统性、前瞻性、市场性、创新性、操作性、多样性等特点。
1、地域性。房地产项目的开发与区域性的经济息息相关，我国地大物博，区域广阔，各地的地理位置、经济条件、自然环境、历史文化、人口分布等都各有千秋，不尽相同，以上各种因素都与营销策划息息相关，房地产的营销策划就是要针对这些不同因素而制定出各地区不同的策划效果。不仅如此，房地产的营销策划还要考虑项目周围的市场调查情况，认真分析市场需求、消费者的购买倾向等才能通过策划分析对项目进行市场定位。
2、系统性。房地产的营销策划是一个庞大的系统，策划的过程贯穿于整个房地产的开发过程的每个关键环节，每个环节的子系统又构成了一个大系统。房地产的开发项目从开始到后期的完成需要经历几个关键的阶段，而这些阶段的每个子系统又是由更小的子系统组成，各个子系统都具有它自己的功能，相互制约、相互关联又相不影响，整个大系统就是由这些子系统组成。
3、前瞻性。房地产的策划理论应具有超前性与预见性。在市场调研阶段应该预见到项目后期的市场大体的状况；在投资阶段要预见到以后的开发成本、售价、利润等；在规划设计阶段应要预见到未来发展的趋势；最后在销售阶段要预见到价格策划、楼盘包装、广告发布等。
4、市场性。房地产的营销策划要适应市场的需求，一切以市场为主导，围绕消费者的需求进行策划，随着市场的变化而变化，达到造就市场、创造市场、引领市场的局面。
5、创新性。项目策划的灵魂是概念新、主题新。概念、主题的新颖、个性、创意才能使产品在同样的项目产品中脱颖而出，是项目发展进程的指导原则，策划中新颖的表现手法在不同的场合不同的地方，才能创造出意想不到的效果。
6、房地产所进行的项目都是在实际的市场环境中进行的，必须具备一定的可操作性。在策划的过程中要考虑到实施过程中的易于操作、容易实施的特点。
7、多样性。房地产策划营销的战略并不是一成不变的，在策划的过程中，同一个项目也要有不同的、可选择的方案，我们选择最优化，最符合现状的那个方案。策划方案随着时间的推移、环境的变化也要有相应的调整与改动，使得方案具有多样性、最优性。
三、房地产营销策划的手段创新
在当今市场竞争激烈的新形势下，房地产营销策划的人员更要注重理性，从实际出发，为房地产营销策划的未来掌舵护航。工作人员在营销策划的过程中要注重以下几点：（一）注重市场调研，认真分析市场情形；（二）明确营销策划的职能范围，使得策划方案符合实际；（三）提高网络营销技术，并建立相应的评估体系；（四）提倡房地产企业间的合作营销；（五）加强专业培训，提高策划人员的素质。只有这样才能完善房地产行业营销策划的工作，使得房地产的营销策划能够促进房地产的发展。
结语：在目前新形势下，竞争激烈的市场环境下，房地产的营销策划应该根据房地产的开发流程而展开，坚持运用全程营销策划的系统理论，结合实际情况和客户需求，实现以销定产，帮助企业实现利润最大化目标，促进房地产行业的长足发展。
参考文献：
[1] 陈建敏.我国房地产营销策划研究.山东大学硕士学位论文.2008.9（作者：曹博）

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