万达“轻资产”战略图谋VS融创规模化与转型的矛盾

sfsdfsdfsf · 发表于 2017-8-12 23:59:11

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　　同策咨询张宏伟
　　来自微信公众号：老张宏论

　　融创“并购王”又开始了！据官方消息，融创与万达于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目等13个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店转让协议。主要内容如下：
　　一、万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。
　　二、融创房地产集团以335.95亿元，收购前述七十六个酒店。
　　三、双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。
　　四、双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：
　　1、品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；
　　2、规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；
　　3、项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控。
　　4、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。
　　五、酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。
　　六、双方同意在电影等多个领域全面战略合作。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，每一次楼市深度调整期，比如2011年、2014年都成为房企“闭门思过”谋求转型的转折点，2017-2018年的楼市调整期也不例外，房企也在思考楼市下半场该怎么走。对于2017-2018年来讲，由于“五限”政策、土地竞拍环节现房销售、自持面积增加、部分热点城市类住宅（商改住）整改等因素，导致“高周转”成为伪命题，促使行业发展模式不得不加速向“自持+运营”进一步转变。比如融创，通过并购万达的项目群实现“自持+运营”进一步转变；同时，对于未来几年的房地产行业来讲，销售规模再大貌似没有太多意义，因为利润率在降低，今年的年报出来估计行业的平均净利率可能降低至8-9%，销售规模千亿净利润也就几十亿，并且还背负80%以上的资产负债，规模越大其背后隐藏的企业运营风险也就越大，于是有的企业开始选择逐步退出房地产，走向“轻资产”的道路，比如万达。
　　万达“轻资产”战略图谋：万达打包卖资产走向“轻资产”，成为全国名副其实“最大招商公司”
　　万达“轻资产”的路子探索并非一帆风顺，比如万达和万科的合作以失败告终，万达和苏宁的合作也并非一帆风顺。如今，万达打包卖资产给融创，从卖的角度来看，卖是因为现在资产价格处于高位，万达现在卖可以顺利实现退出；同时，通过出售剥离资产，尤其是剥离不是太盈利的资产，可以降低万达商业的负债，优化公司发展战略，使万达走的更轻，从而可以聚焦核心业务，也有利于万达顺利回A，估值上也会高一些。
　　但是，万达不是简单的“卖资产”，细心的人可以发现，万达出售的资产均保留了万达的品牌。比如，此次买给融创的文旅系列项目“万达文化旅游城”品牌并没有改变。由此可见，万达在走“轻资产”，通过出售资产达到公司运营尽量轻，以降低风险。
　　那么，万达的“轻资产”转型计划正在走一条什么样的不寻常路？万达“轻资产”战略背后有哪些值得业内外关注的亮点？
　　熟悉万达的人都知道，早前，万达已经发布了“轻资产”转型计划。万达设定的“轻资产”战略目标是到2020年开业400个至500个万达广场，彻底去房地产化，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。到2020年收入达到1000亿美元，市值2000亿美元。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，万达在有意去地产化，坚持走“轻资产”道路，并且也正在具备去地产化的能力。融创与万达于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目等13个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店转让协议，从万达“轻资产”的道路来看，也是万达进一步推进“轻资产”的环节之一。笔者预计，随着楼市进入下半场与本轮楼市进入调整期，处于利润考量、降低负债与转型发展需要，万达有可能还会继续“去地产”化，后期还会有更多的万达产品走向“轻资产”，比如万达广场。
　　那么，为什么万达敢于大胆走向“轻资产”？万达的“轻资产”的战略图谋是什么？

　　从万达商业过去几年的商业模式来看，传统的项目是“先建设后招商”，万达反其道而行之，“先招商再投资”。万达通过与国内外的大型品牌商家进行战略合作，打造“订单商业”，并将“只租不售”视为运营商业地产的基本原则。这样就能确保每一座万达广场先租后建、满场开业、开业旺场，使得商业地产开发的风险降到最低。
　　作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达商业地产品牌及其“订单”开发模式在业界具有举足轻重的影响，成为许多后续跟进的商业地产开发商研究、学习和模仿的样板。我们必须看到，万达在商业地产开发中所具有的独特竞争优势是其他开发商所不可比的。如：超前的投资战略、丰富的开发经验、标准化的产品体系、良好的政府关系、独特的商业资源和强大的销售能力等等。正是基于这些优势，万达在商业地产领域才能一马当先，也正是基于这些优势，万达掌握了招商资源，掌握了商业地产领域的招商、运营“标准”，万达已成为全国名副其实“最大招商公司”。
　　至此，万达有底气“去地产化”，有底气摆脱单纯依靠销售提升营收的困境。从万达营收来看，万达的租金收入占到营业收入比例逐年提高，2014年上半年万达已经达到29.88%，预计2015年全年将达到35%左右，成为租金收益占比最高的房企。
　　如今，万达从公司层面考虑，也正在做一些战略调整，比如，保留业绩好的项目，做出相应调整，尤其在业态和经营模式方面，今后更多引入儿童、健身等体验式业态，减少一些传统业态，有些百货传统业态可以用集合店的形式经营，不需要在每个品牌开设一个单店。同时，全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，有了上述的战略调整和模式创新，万达更是具备逐步从重资产向“轻资产”转型的能力，这样，万达作为全国名副其实“最大招商公司”，未来会更多地输出标准化的商业管理。即由合作方投资，万达进行商业设计、运营和管理等，万达由此实现从赚取资产升值收益（重资产模式）走向赚取增值服务收益（轻资产模式）转变，赚取包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。
　　融创并购王：融创规模化与转型的矛盾
　　对于融创来讲，规模化与转型成为一对矛盾。一方面规模化的诉求仍然不会改变，今年有可能通过加速并购继续走向2000-3000亿的销售规模，但是，房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右，如果未来3年出现2-3家万亿的房企，再有20家左右的千亿房企，那么，市场格局也就会在未来3-5年定局。这对于规模化的龙头房企来讲，规模已经没有优势，更重要的是转型之路怎么样走？

　　对于大型房企来讲，从开发商到运营商的转变已经开始布局，比如万科并购印力集团、恒大并购医疗行业公司等外延式扩张显然加速了公司转型的速度，笔者认为，外延式扩张显然要比内生式扩张来得快，并且也避免走很多弯路，也节省了自身探索带来的成本，或许，在养老地产、产业地产、物流地产等“地产+X产业”领域的转型，并购或合作在未来对于大型品牌房企来讲更为重要。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于融创来讲，买万达的资产包，是因为融创当前基本以住宅销售为主，虽然规模化已经取得一定市场地位，但是，非住宅销售业务很少，此前收购乐视的战略投资结果不是太理想，现在万达有一些不错的资产整体打包出售，对于融创来讲，一方面万达资产包中有不少土地储备，对于还处于规模化的融创来讲也是必要的，同时，通过万达的品牌也可以增强投资拿地能力、融资能力等，还可以借力发力继续做“大”；另外，融创规模化已经达到一定阶段，今年总销规模预计在2000-3000亿，在这个阶段，融创需要通过转型规避风险。风险主要来自于两方面：一是住宅市场短周期调控带来的企业运营风险；二是，收益过分依赖住宅销售，非住宅销售的收益几乎没有，企业中长期的抗风险能力会减弱。
　　明白了上述逻辑，也就应该明白未来1-2年甚至更长时间融创会做什么样的动作了。从调控政策来看，去年10月到今年3-4月，楼市调控政策频出，多个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷，甚至限售。这预示着房地产行业进入新一轮的调控周期，未来2-3年楼市也将进入新一轮的市场调整期。历史经验表明，每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场，行业“大鱼吃小鱼”并购与整合的现象也会频繁发生。

　　就最近两年的土地市场而言，北上广深等一线城市、南京、苏州、合肥、厦门等核心热点地王频现，要想在上述热点城市公开招拍挂土地市场上拿地，不拿地王似乎很难下手。即使今年上半年楼市进入调整期，因为政府推地节奏与土地政策门槛较高等因素，品牌房企也很难从核心一二线城市拿到地，因此，从典型品牌房企来看，已经将触角伸向二级市场进行项目或项目公司股权收购。
　　从最近两年来看，由于获得土地储备或项目的成本相对较低，股权收购的案例越来越多。而近期，品牌房企开始收购房企的股权，比如融创收购金科的股权，成为金科的第二大股东（估计很快会成为大股东），这样融创与金科在“中西部、长三角、环渤海”中国三大区域与金科可以形成联合开发优势，融创也可以巩固在这些区域的市场优势地位。
　　此外，通过股权收购融科等房企股权，从获得相对应的土地储备，从土地储备或项目的成本的角度来看，通过直接收购房企的股权的方式成本相对较低，并且布局核心战略要地也更为迅速，对于提升销售业绩而言也更为直接。“买地太贵就买公司股权”这种方式往往会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎，比如融创等这样的品牌房企。

　　同样，对于转型的业务方向来讲，通过收购万达资产包的外延式扩张显然加速了融创转型的速度，融创外延式扩张显然要比内生式扩张来得快，并且也避免走很多弯路，也节省了自身探索带来的成本，预计在宏观经济转型期，房地产市场低迷期，融创仍然会利用好这个并购的“窗口期”通过外延式扩张实现转型。这或许是融创快速规模化与转型的矛盾过程需要通过不断发展要解决的问题，而“并购”则成为“并购王”再次发挥其优势的时候。
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